ДОМ :: Квадраты в кредит

Цены на столичную недвижимость растут быстрее, чем вклады на банковских депозитах. А надежда накопить денег на квартиру становится все более призрачной. Поэтому большим спросом пользуются различные схемы покупки жилплощади на «чужие» средства. 

Основные виды действующих рассрочек платежа:
1. Банковские кредиты, в том числе ипотечное кредитование.
2. Рассрочки застройщиков (инвесторов).
3. Ссуды жилищных кооперативов.
4. Ссуды строительно-сберегательных касс.

Плата за чужой риск
Для покупки квартиры с помощью банка можно рассчитывать  на кредит в размере 70–80% от стоимости жилья на 10–20 лет под 10–15% годовых в валюте или 15–18% годовых в рублях.
Главный плюс ипотечного кредитования – незамедлительное приобретение прав собственности. После соблюдения всех формальностей заемщик вносит на счет в банке-кредиторе стартовую сумму – как правило, она составляет 15–30% от стоимости квартиры – и получает кредит. Выбранная квартира покупается и тут же оформляется в собственность заемщика, но закладывается банку до окончания всех расчетов. С этого момента практически все риски несет кредитор.

За этот самый риск банк требует соответствующую плату. Во-первых, необходимо документально доказать свою платежеспособность и убедить кредиторов в том, что ежемесячные платежи по погашению задолженности не превысят 30–50% совокупного семейного дохода заемщика. Во-вторых, большинство банков потребует застраховать жизнь покупателя квартиры, само жилье и право собственности на него. Кроме этого, придется оплатить госрегистрацию договора и услуги нотариуса.

С учетом всех расходов в рублевом варианте за квартиру придется в итоге заплатить более чем три цены, в валютном – более чем полторы. Цифры ужасают, но только на первый взгляд. В последнее время жилье в Москве дорожает в среднем на 25% в год. То есть за 4 года ваша квартира увеличится в цене вдвое. Прикиньте, во что она обойдется через 20 лет, в течение которых вы могли бы уже в ней жить.
С банками успешно конкурируют инвесторы-застройщики, которые предоставляют рассрочку на покупку квартир в построенных ими домах. Так, например, «ДСК-1 и Компания» реализует жилье на условиях 30% предоплаты и рассрочки на 1–10 лет под 14% в валюте.

Аналогичные схемы предлагают компании «Квартал», «Стройметресурс», ПИК и другие. Обычно инвесторы не требуют официального подтверждения доходов заемщика, зато и финансовые условия у них не такие привлекательные, как в банках: 15–18% в валюте.

Ссудный день
Существуют также накопительные механизмы покупки квартиры через жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖК и ЖСК). Главное отличие от кредитной системы – отсрочка права собственности на жилье. Член кооператива становится полновластным владельцем квартиры лишь после того, как полностью рассчитается по своим долгам. До этого придется жить в чужой квартире, не имея на нее никаких прав. Покупатель вынужден полагаться на порядочность организаторов кооператива. Это основной недостаток системы. Преимущество – ссуды обходятся гораздо дешевле кредитов, как правило, они не превышают 3% в валюте.

Вступить в ЖК может любой желающий, уплатив вступительный взнос – 2,5–6% от ориентировочной стоимости выбранной квартиры. Потом будущий новосел начинает копить на квартиру, отчисляя средства с определенной периодичностью в общий котел. Когда «в кубышке» соберется половина стоимости жилья, «кооператор» становится в очередь на получение квартиры, которая покупается для него на общие средства. Проживая на новых квадратных метрах, он выплачивает оставшиеся 50% от зафиксированной стоимости жилья. За 10–12 лет членства в кооперативе общее удорожание квартиры составляет 15–25%.

Свободная касса
Своеобразный гибрид банковского ипотечного кредита и кооператива – строительно-сберегательная касса (ССК). В отличие от банковской ипотеки в ССК можно накапливать средства на покупку жилья. А в отличие от ЖК на накопительные взносы вкладчику начисляются проценты (10–13% в валюте или 18–24% в рублях), и право собственности на квартиру он получает после оплаты лишь части ее стоимости, как в банке. Пайщик ССК должен накопить 30–50% от стоимости квартиры. После чего жилье оформляется ему в собственность и остается в залоге ССК. На оставшуюся сумму оформляется кредит на 3–10 лет под 5–10% в валюте или 15–20% в рублях.